Тихий разворот: почему спрос на вторичное жильё вырос почти на 20%
Рынок недвижимости редко делает громкие заявления. По данным Роскадастра, которые приводит платформа Авито Недвижимость, за первые пять месяцев 2026 года в стране прошло 568 793 сделки на вторичном рынке жилья. Это на 19% больше, чем за тот же отрезок годом ранее. А ещё недавно разговор шёл только о новостройках, а готовое жильё держалось в тени.
Что именно показывают данные
Сразу важная оговорка. 568 793 - это зарегистрированные сделки, прошедшие через Росреестр и учтённые Роскадастром. Как отмечает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Ерёмкин, рост идёт год к году и охватывает рынок в целом, а не пару отдельных городов.
С чего начинался отсчёт? В начале 2025 года Авито фиксировал рост интереса к вторичке примерно на 10%, что уже считалось хорошей динамикой. Тренд не просто удержался, он перешел из плоскости намерений в плоскость реальных покупок. Рост числа сделок — это не только про спрос как таковой, но и про то, что рынок в целом ожил: люди снова двигаются, меняют жильё, строят планы. А движение — лучший признак здоровья для любого рынка.
Главная причина — подешевевшая ипотека
Ключ ко всей этой истории спрятан в ставке. По данным Авито Недвижимости, за год рыночная ставка по ипотеке снизилась с 28% до 16,9%.
Цифры тут красноречивее любых рассуждений. Возьмём кредит в 5 млн рублей на 30 лет. При ставке 28% ежемесячный платёж составил бы около 117 тыс. рублей. При 16,9% — порядка 71 тыс. рублей. Разница — почти вдвое. А значит, к ипотеке вернулись те, для кого ещё год назад она была за гранью реального.
Рынок отреагировал быстро. По итогам февраля 2026 года заявок на ипотеку для покупки готового жилья в сервисе Авито было на 20% больше, чем годом ранее. А доля ипотечных сделок на вторичке выросла в 1,6 раза. Кредит на готовое жильё снова стал подъёмным — и покупатель этим воспользовался.
Есть тут и сторона психологическая. Новостройка всегда требует немного аванса доверия: ты платишь за то, чего ещё нет, и ждёшь. На вторичном рынке ты видишь конкретную квартиру, конкретный подъезд, конкретный вид из окна. Заехать можно сразу, без месяцев и лет ожидания. И когда ставка делает кредит посильным, этот довод «здесь и сейчас» начинает перевешивать обещание будущего.
Вторичка против новостройки: почему выбор сместился
Несколько лет первичный рынок жил на особых условиях — дешёвые субсидированные программы делали новостройку выгоднее готового жилья почти автоматически. Пока работала эта арифметика, выбор многих был предрешён ещё до просмотра квартир.
Когда же доступность льготных программ на новостройки сжалась, а рыночная ставка пошла вниз, разрыв между «первичкой» и «вторичкой» начал сокращаться. И покупатель пересчитал. Готовая квартира, в которую можно въехать завтра, против корпуса, который ещё надо достроить. При сопоставимых платежах этот выбор многие делают в пользу понятного результата. Цифры Роскадастра, по сути, и есть результат этого пересчёта, помноженный на сотни тысяч семей.
Кто покупает и что именно выбирает
По более ранней аналитике Авито, сильнее всего интерес рос к однокомнатным квартирам и студиям — примерно на 17% и 16% соответственно. Небольшой метраж — это и более доступный вход по деньгам, и самый ликвидный товар: такую квартиру проще перепродать или сдать.
Региональная статистика подтверждает тот же расклад. Например, г. Санкт-Петербург: по данным Авито, за год интерес к вторичному жилью в городе вырос на 18%. Внутри этого роста особенно выделяются всё те же компактные форматы — спрос на однокомнатные квартиры подскочил почти на треть (+31%), на студии — на 29%. Двухкомнатные прибавили 22%, трёхкомнатные — около 17%.
Подтягиваются и средние цены. По данным Авито, к концу апреля 2026 года однокомнатная квартира на вторичном рынке Петербурга в среднем выставлялась за 10,7 млн рублей, студия — за 7,1 млн, двухкомнатная — за 15,6 млн, а трёхкомнатная — около 21,5 млн. Цифры показательные: спрос на компактные форматы выше — и ценник на них растёт быстрее. Рынок попросту реагирует на то, за чем гоняется покупатель.
Что происходит с ценами
По аналитике Авито Недвижимости, средняя вторичная квартира в стране оценивалась примерно в 7,7 млн рублей за объект, или около 133 тыс. рублей за квадратный метр. Разброс между регионами при этом огромный. Самое доступное готовое жильё фиксировалось в таких городах, как Смоленск, Ульяновск и Брянск, — порядка 4,1 млн рублей за квартиру. На другом полюсе Москва, где средний чек доходил до 34,8 млн.
Показательно и поведение продавцов. Авито Недвижимость уже ожидает усиления конкуренции среди тех, кто выставляет вторичку: предложение оживает вслед за спросом, и за внимание покупателя теперь приходится бороться.
А что в премиальном сегменте?
Здесь нужно важное уточнение — и это уже взгляд со стороны Департамента консалтинга и аналитики Ashtons International Realty. Всё, о чём шла речь выше, касается прежде всего массового рынка, где главенствует инструмент ипотеки. В премиальном и делюкс-сегменте механика иная.
Дорогую недвижимость чаще покупают за наличные, и колебания ставки тут не главный мотив. Но любопытно, что разворот к готовому жилью виден и здесь — просто по другим причинам. Состоятельный покупатель ценит ровно то же, что и все, только в превосходной степени: возможность переехать сразу, увидеть конкретную квартиру своими глазами, выбрать конкретный этаж и конкретный вид. Не «дом через год», а «эта квартира — сейчас».
На практике вторичка в премиуме — это очень часто не объявления на агрегаторах, а закрытые списки. Переуступки прав в строящихся клубных домах. Лучшие, видовые лоты в уже сданных проектах, которые когда-то выкупили на старте, а теперь возвращают на рынок. Квартиры с террасами, двухуровневые планировки, редкие видовые этажи с панорамой на центр. Такие предложения почти никогда не висят в открытой рекламе — они расходятся узким кругом, через проверенных партнёров. И спрос на них, по нашим наблюдениям, только растёт: чем неспокойнее общий фон, тем выше ценность готового, осязаемого, проверенного.
Добавим наблюдение из практики. В премиальном сегменте вторичка нередко оказывается интереснее первички даже по сути: на старте продаж лучшие лоты — с правильными видами, удачными планировками, нужной стороной света — разбирают первыми. Спустя время именно они возвращаются на рынок через перепродажу. И покупатель, пришедший позже, через закрытую базу может получить ровно тот вариант, который на открытом старте давно был бы недоступен. В этом, к слову, и состоит смысл работы с агентством, у которого есть доступ к таким лотам.
Получается, массовый тренд и премиальный сегмент смотрят в одну сторону. Покупатель — и с ипотекой, и с наличными — всё больше ценит результат, который можно потрогать рукой.
Что дальше и что делать покупателю
Во-первых, рост вторички — не вспышка, а тенденция, подкреплённая зарегистрированными сделками. И здесь принципиально, что Авито Недвижимость строит аналитику на официальных данных Росреестра и Роскадастра. Мы говорим не о настроениях, а о том, что зафиксировано документально, в государственных реестрах.
Во-вторых, пока ипотека на готовое жильё дешевеет, у покупателя сохраняется стимул действовать. У тренда есть запас хода.
В-третьих, для тех, кто выбирает квартиру прямо сейчас, момент похож на открытое окно. Ставка ниже, чем год назад. Выбор на вторичном рынке широкий, а конкуренция продавцов играет на стороне покупателя. Единственный нюанс: в премиальном сегменте самые интересные лоты, как обычно, проходят мимо витрин. Их не найти на агрегаторах — они достаются тем, кто работает с теми, у кого есть доступ к закрытой базе и к переуступкам на ранних стадиях.
И последнее. Цифры по стране — это средняя температура: за ней прячутся очень разные локальные рынки. Универсального совета «брать» или «ждать» не существует — всё решают конкретный город, конкретный дом и конкретный лот. Но общий вектор сегодня скорее на стороне того покупателя, который не тянет с решением и при этом умеет считать деньги.
